В интеллектуальном здании объединяются инновации

Любой инвестор ожидает быстрого возврата вложенных денег. С прибылью. И вопрос «Нужны ли интеллектуальные здания в России?» на самом деле формулируется так: «Нужен бизнес в России?». Если интеллектуальные здания помогают инвесторам быстрее возвращать вложенные в строительство деньги, или возвращают больше денег, или позволяют меньше тратить — тогда они нужны. Если этого не происходит — никто в «интеллектуальное здание» вкладывать не будет.

Что такое «интеллектуальное здание»?

На одном из заседаний Национального экспертного Совета по ИЗ разгорелась дискуссия: что считать интеллектуальным зданием, а что не считать? Все ответы на этот вопрос даны в мире уже лет 20 назад.

На Международной конференции в Торонто было дано определение интеллектуальному зданию — это здание, в котором инновации объединяются с успешным управлением для максимизации возвращаемых инвестиций.

Если интеллектуальное здание не показывает на ранних стадиях улучшения показателей в инвестиционной части, значит оно не является интеллектуальным. А из чего оно состоит — хорошо известно с тех давних времен, когда говорили об автоматизации систем управления зданием. Автоматизация процессов и есть единство способов создания эффективной системы управления. А эффективная система управления и создает условия для возврата инвестиций.

Американская национальная академия наук выделила четыре системных признака ИЗ:

1. Эффективное потребление энергоресурсов.
2. Единые системы обеспечения безопасности.
3. Единые телекоммуникационные системы.
4. Автоматизация рабочих процессов.

Согласно требованиям международного стандарта ISO 16484, системы автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования рекомендуется выполнять едиными для всего здания по модульному принципу системных технологий, предусматривая возможность подключения новых зон, областей контроля и управления.

Если добавить еще стандарт TIE/EIE 862 по инфраструктуре, то можно заметить, что все методы создания интеллектуальных зданий уже сформулированы и описаны. Вопрос в следующем: или мы принимаем эту идеологию, или в который раз пытаемся искать «особый российский путь».

Кому нужны «интеллектуальные здания»?

При том бизнесе, который мы видим при строительстве жилья в Москве, «интеллектуализация» зданий никому не нужна. Если строительные (инвестиционные) компании получают прибыль, еще не вбив ни одной сваи в основание дома, — кто будет заботиться об эффективности инвестиций, если инвестору технологии не нужны? Вот если бы шла ожесточенная конкурентная борьба за деньги частного инвестора: мы вам тут идеальный микроклимат создадим; в нашем доме -идеальная система ресурсосбережения… А сейчас, когда уже при 50%-предоплате  строители получают прибыль — кому нужна какая-то  электроника?

Я полагаю, что $600 за квадратный метр — это максимально возможная цена коммерческого жилья в Москве. И через пару лет именно такие цены и сложатся на рынке. Вот тогда и возможно будет брать дополнительные деньги за качество жилья — например, за квартиры в 10-квартирном доме с мощной инженерной автоматизированной инфраструктурой.

Кризис на московском рынке жилья -не за горами. После того, как недвижимость перестанет быть средством сохранения сбережений, после того, как рухнет пирамида, связанная с постоянным спекулятивным ростом цен на жилье в Москве — вот тогда начнется конкуренция. И тогда инвесторы задумаются о качестве жилья и о снижении издержек на строительство и эксплуатацию. Но речь в данном случае идет только о коммерческом и даже уже о так называемом «элитном» жилье.

Для того чтобы и муниципальное жилье стало «интеллектуальным», необходимы реформы в ЖКХ. Пока каждый житель не будет сам платить 100% за все потребляемые ресурсы, он не задумается о том, во что инвестировать свои «кровные», заработанные рубли и доллары. Сейчас за все платит неведомые «государство» и «бюджет». И никого не волнует, что 70% тепла теряется в сетях, что наши огромные ТЭЦ и ГРЭС не обеспечивают температуру подаваемого тепла. Да и государство при непрозрачном дотационном механизме не особенно волнует структура издержек в ЖКХ. А вот когда нужно будет конкурировать за деньги потребителя, вероятно найдутся инвесторы и в газотурбинные системы, которые будут производить энергию за Х рублей, а продавать — за 2Х. При том, что не нужно будет зависеть от местных АО «Энер-го», не нужно будет вкладывать огромные деньги в ремонт изношенных на 60–90%  труб горячего водоснабжения и теплоснабжения. Не имеет значения, сколько стоят такие системы, если они окупаются и способны приносить постоянный доход.

В этом случае государство сможет освободиться не только от дотаций, но и от необходимости инвестировать в инфраструктуру ЖКХ. Во всем мире в строительство интеллектуальных домов вкладывают частные инвесторы. А государство, если оно считает необходимым строить энергоэффективную экономику, таких инвесторов стимулирует — за счет снижения цены на землю, частичного освобождения от налогов.

Раз у нас такой политики нет — значит, пока нет «политического заказа» на интеллектуальные здания. Значит, вопрос доступности жилья, реформы ЖКХ, перехода к адресным дотациям на оплату жилья в повестке дня правительства не стоит.

Экономическая эффективность «интеллектуального здания»

Многие уважаемые люди говорят: пока вы нам не покажете с цифрами в руках всю «экономику» — разговаривать об интеллектуальном здании не будем. Потому что экономическая эффективность неочевидна, затраты при наших дешевых ресурсах и дешевом труде «эксплуатационщиков» не окупятся никогда. Это неправда. Приведу цифры «общей стоимости владения» на 40-летний  период строительства и эксплуатации среднего офисного здания. Если все посчитать, то уже при сегодняшних ценах стоимость строительства составит всего 11%. Платежи за ресурсы — 14%, ремонт оборудования — 25%. А стоимость эксплуатации -50%. Конечно, 11 % нужно платить в течение 2–3 лет, а оставшиеся 89% «размазаны» на остальные 37–38 лет. Поэтому эти суммы как бы «не видны».

Но если мы строим действительно «интеллектуальное» здание, то стоимость эксплуатации уменьшается на 60–75%. То есть из «совокупной стоимости владения» зданием можно вычесть суммы, превышающие стоимость строительства. Затраты на ремонт оборудования также сократятся вполовину (практически на стоимость того же строительства). А что касается платы за ресурсы, то можно гарантировать в ожидании резкого увеличения тарифов сохранение ее на прежнем уровне.

При таком пересчете затраты на возведение объекта становятся доминирующими. А это значит, что удельная стоимость «интеллектуализации» в общей стоимости строительства здания резко снижается.

Если вернуться к определению «интеллектуального здания», то можно сказать и резче: «интеллектуальное здание» -это ни в коем случае не набор оборудования, кабелей и аппаратуры. Интеллектуальное здание — это уже управление процессом строительства. Интеллектуальное здание управляет не только себестоимостью эксплуатации, но и себестоимостью строительства — что гораздо важнее при получившихся у нас цифрах первоначальных затрат на строительство в общей стоимости владения интеллектуальным зданием.

Происходит 5-процентное снижение объема монтажа за счет интеграции однотипных подрядов. То есть не нужно создавать отдельно систему безопасности, систему противопожарной сигнализации, другие системы слабых токов. Совмещать совместимое, разделять разделяемое. Далее: 10-процентное снижение затрат дает снижение объема инсталляции за счет исключения дублированных систем. Снижение рисков интеграции дает еще 10%. Если сразу заказывать оборудование с открытыми протоколами, то интеграция этого центрального оборудования в общую диспетчерскую систему не стоит ничего. За счет резкого снижения количества субподрядчиков на стройке экономим еще 10%.

И, наконец, примерно такая же сумма вычитается из стоимости за счет резкого снижения времени и стоимости процедур согласования, сертификации, разрешения. Понятно, что если одна система управляет охранно-пожарной сигнализацией, а другая — системой пожаротушения, получать документы в разрешительных инстанциях придется на обе. Если же они интегрированы в одну систему — то затрат времени, денег и сил в два раза меньше. В моей практике был случай, когда стоимость строительства за счет внедрения интеллектуального здания снизилась с 600 млн до 450 млн евро.

Пока нет эффективных заказчиков, не будет «интеллектуальных зданий»

На сегодняшний день в стране нет эффективного плательщика. А значит, нет эффективного заказчика интеллектуальных зданий. Если говорить об административных зданиях, инвесторы пока не понимают, как получать деньги на их «интеллектуализации». Если же вернуться к теме жилья, то здесь ситуация еще хуже. В стране практически нет финансово самостоятельных органов местного самоуправления: таких, у которых остается в распоряжении 50–60%  собранных на территории налогов (как, например, в Германии).

Государство не в состоянии эффективно распоряжаться имуществом. Поэтому на повестке дня — передача частнику большинства объектов ЖКХ и инфраструктуры. Как говорят англичане, «когда у нас была засуха, мы немедленно приватизировали реки, так как государство не в состоянии было обеспечить нужный объем воды».

Процесс автоматизации зданий сродни процессу автоматизации компаний.

Раньше предприниматель считал: «Куплю компьютеры, соединю их в сеть, поставлю сервер. А потом придет программист и за $100 напишет любую программу автоматизации управления предприятием». Покупались компьютеры, делались сети… А потом все садились и начинали играть: в лучшем случае в пасьянс.

Сейчас все наоборот: сначала нужно долго мучиться над процессами, потом пытаться запрограммировать эти процессы и только потом покупать сервер, рабочие станции, организовывать миграцию данных. А вот с интеллектуальными домами мы находимся даже не на стадии покупки «железа». Мы находимся в том периоде, когда и бухгалтерию «1C» многие предприниматели считали «блажью».

Мы уже прошли один раз «автоматизацию хаоса». Если мы будем сейчас строить интеллектуальные здания так же, как раньше строили информационные системы предприятий — получим то же самое средство для компьютерных игр вместо системы управления.

Интеллектуальное здание необходимо для такого управления процессами, при котором достигается максимальная прозрачность и снижение стоимости. Значит, все процессы должны быть для начала детально описаны. А это не только структура взаимоотношений различных поставщиков, посредников, потребителей, но и структура собственности, структура документооборота и тт.п.

Понятно, что частный бизнес должен иметь абсолютный приоритет в оказании услуг. Задача государства — региональное планирование и создание благоприятной обстановки для конкуренции.

Как только появится частный интерес — сразу возникнут задачи по уменьшению затрат и увеличению прибыли. Под эти задачи будет производиться поиск технических средств, платформ, оборудования. Но пока не видна «дельта» и способы ее увеличения, частный бизнес не вложит ни копейки ни в интеллектуальное здание, ни в систему автоматизации, ни в информационные технологии.

Каталог «Интеллектуальное Здание», 2004
Ю.Ю. Королев